內地組合拳擴消費 提振剛需房

內地再推促消費「組合拳」，國務院辦公廳7月31日轉發國家發展改革委《關於恢復和擴大消費的通知》，就穩定大宗消費、擴大服務消費、促進農村消費、拓展新型消費、完善消費設施、優化消費環境等提出二十項措施，涉及汽車、房地產、餐飲、文旅、文娛體育、數字消費等眾多行業領域。國家發展改革委在通知中明確提出「支持剛性和改善性住房需求」，做好保交樓、保民生、保穩定工作，擴大保障性租賃住房供給，着力解決新市民、青年人等住房困難群體的住房問題，並着力推進和政策支持老舊小區改造、超特大城市城中村改造和農房改造。

這是繼中央政治局、住建部、央行等陸續表態「大力支持居民剛需和改善性住房需求」後，國家發展改革委提出促進住房消費的一系列措施，納入促消費政策「組合拳」中。 

在支持住房需求方面，發改委在通知中提到，做好保交樓、保民生、保穩定工作，完善住房保障基礎性制度和支持政策，擴大保障性租賃住房供給，着力解決新市民、青年人等住房困難群體的住房問題。同時，「穩步推進老舊小區改造」、「在超大特大城市積極穩步推進城中村改造」，以及鼓勵家裝家居建材消費，與此前中央政治局提出的政策支持方向一脈相承。

通知提到，發揮住宅專項維修資金、住房公積金的作用，推進老舊小區改造、老舊住宅加裝電梯等改造，繼續實施和支持農村危房改造、農房抗震改造、農房節能改造等。

對於房地產相關產業，通知提出，促進家庭裝修消費，鼓勵室內全智能裝配一體化；對綠色智能家電下鄉、家電以舊換新等予以適當補貼，開展綠色建材下鄉活動，鼓勵有條件的地區對綠色建材消費予以適當補貼或貸款貼息。

廣東省城鄉規劃設計研究院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，此次發改委提出支持剛性和改善性住房需求，政策內涵和惠及範圍比過去大，支持住房消費，過去的重點是支持商品房消費，這次包括保障房、老舊老區和城中村改造、農房改造等多方面。「目前刺激商品住房消費的潛力是有限的，而後三方面的潛力和市場空間還有待挖掘，這也是未來住房消費挖掘的重點。」另外，支持政策惠及新市民、城市老居民、農民等不同群體，讓這些不同的群體加入住房消費中，整個住房消費鏈條才能順暢。

近期，內地房地產行業「忽如一夜春風來」，政策明顯轉暖。7月24日，中央政治局會議提出「房地產市場供求關係發生重大變化」，要求「適時調整優化房地產政策」。7月28日，住建部部長倪虹表態要繼續鞏固房地產市場企穩回升態勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好各項利好措施，例如降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款「認房不認貸」等。同一日，中央層面召開「超大特大城市積極穩步推進城中村改造工作部署電視電話會議」。此後兩三日內，北上廣深四個一線城市紛紛表態，將因城施策，支持剛性和改善型住房需求，促進當地房地產市場平穩健康發展。一線城市歷來被視為全國樓市「風向標」，市場對一線城市樓市鬆綁的預期升溫。

「近期中央政治局會議對房地產政策的積極定調，為市場注入信心，隨後住建部、國家發展改革委等多部委均釋放積極信號，上月末一線城市相繼表態。」中指研究院市場研究總監陳文靜表示，房地產市場迎來政策底，在全國市場持續下行的背景下，一線城市也難以獨善其身，尤其是廣州和深圳，市場持續下行超過兩年，北京和上海近期房地產量價也面臨下行壓力。當前市場趨勢下，二線城市放鬆調控帶來的需求釋放持續性可能有限，一線城市，尤其是北京和上海作為市場「風向標」，若政策進行適當調整，將為更多城市市場帶來信心、強化預期，帶動市場企穩。

陳文靜預計一線城市的政策調整將會漸進式推進，且由於廣州、深圳市場壓力更為突出，政策落地速度及力度或大於北京和上海。目前，一線城市「認房又認貸」政策仍較為嚴格，北京、上海二套房首付比例較高，後續預計會有調整優化，但由於北京、上海需求旺盛，優化方式或通過一區一策等方式推進。一線城市首套、二套房貸利率加點也存在下調空間。

在限購方面，一線城市限購政策此前基本無鬆動，陳文靜建議可以通過優化法拍房、非住宅、離婚購房等限購政策，因區施策幫助郊區去庫存。「對庫存壓力大的區域按照因區施策、一區一策原則，與人口、人才等政策相結合放鬆限購，可控性及針對性更強，更有利於促進合理需求釋放。」此外，北京、上海部分商品房仍執行5年限售政策，擁有較大的優化空間。