樓市14年來首減辣 1500萬元可借七成

樓市下調令按揭風險下降，香港金管局自2009年來首度放寬住宅及非住宅的按揭成數及適用樓價上限，包括為1,500萬元以下自用住宅重新引入七成按揭階梯，以及調高適用的樓價上限，按證公司亦同步調整按揭保險計劃，增加市民置業的靈活度，以改善居住環境。新措施下，同樣買1,000萬元的自用住宅，非按保下七成按揭只需300萬元首期，較以前減少200萬元，惟需留意，每月供款、最低入息要求及壓力測試的金額亦大增40%，若市民的收入不變，放寬按揭也不可能買到1,500萬元的樓。

金管局總裁余偉文昨日傍晚宣布5項調整逆周期宏觀審慎監管措施，包括調整自用住宅物業最高按揭成數，樓價1,500萬元以下可承做七成按揭、樓價1,500萬至3,000萬元物業，最高按揭上調至六成，而3,000萬元或以上維持不變，然而出租物業之按揭成數上限則維持不變。而對比調整前，過去1,000萬元或以下自用住宅最多可借六成、1,000萬元或以上最多可借五成。

而非住宅物業（工商物業）最高按揭成數由五成上調至六成。將以資產水平審批按揭，住宅或非住宅都會由四成調整至五成。余偉文指出，上述調整屬於2009年推出逆周期措施以來，首次放寬針對住宅的逆周期措施，強調銀行體系仍然有能力面對挑戰。

余偉文認為，政策目標是維持銀行體系穩健，相關調整不會對銀行穩定有風險，認為1,500萬元的界線，既可保障銀行體系風險可控，又可讓置業者有更靈活的置業安排，市民置業時可承做較高成數的按揭貸款。

他指出，措施主要針對自住物業，而非自住物業不會有調整。被問及相關措施是否屬大刀闊斧，他表示只是考慮樓市變化，認為目前利率環境改變大，與極低息情況已有所不同，又指目前高息環境已有一段時間。

他又指出，近一年息口上升急速，住宅樓價開始調整，雖然今年初開始出現反彈，但截至6月底，住宅樓價已較2021年樓價高位下挫13%。至於非住宅物業，情況也類近，如寫字樓較2018年至2019年高位累跌20%，工廈則跌8%，商舖累跌17%。考慮到以上物業出現的調整，故認為是次有空間調整逆周期宏觀審慎監管措施。

財政司司長陳茂波昨在網誌也回應這次放寬樓市逆周期措施，指這次微調按揭安排，讓市民在首置或換樓承做按揭時，實際需要繳付的首期負擔可略為減輕，其須購買按揭保險的部分亦略減，因而減低了市民須繳付的按保保險費開支。此外，按保公司亦會為首次置業自用人士提供「保費特惠」，就1,500萬元或以下的物業，豁免其按揭貸款首5%的保費。

至於壓抑炒賣及投資活動的「樓市需求管理措施」，即坊間俗稱的「辣招」，陳茂波指，「沒有改變。我們必須優先滿足本地市民的自置居所需求。值得再次說明清楚的是，今次的微調不存在任何形式的『減辣前奏或變奏』，政府沒有所謂『減辣』的考慮。」